土地活用 資産運用セミナー なら 資産パートナープランナーズ

�T．小規模宅地等の課税の特例の見直し

１．小規模住宅等の課税の特例の内容

　約60坪、200�u、評価額１億円の宅地の自宅に被相続人が居住していたとします。一緒に住んでいる配偶者などの相続人がこの宅地を相続し、引き続き居住を続ける場合には、その評価額の80％が減額される特例があり、この例ではなんと8,000万円も評価額が減額されます。これを「小規模宅地等の課税の特例」といいます。この場合には、最大240�uまでがその対象になります。この制度の趣旨は、相続が起きて相続税を払うために残された相続人が今まで住み続けてきた住宅を売却せざるを得なくなるようなことは行き過ぎであるという考え方です。
　また、被相続人が事業を行っていた場合に、その事業を行っている被相続人名義の事業用の土地を引き続き事業を行う相続人が相続した場合にも、同様に最大400�uまで80％減額されます。なお、改正の対象ではありませんが、貸付用不動産の敷地については200�uまで50％減額の特例があります。

　これらの場合に、相続人が引き続き居住しなかったり又は事業を継続しなかった場合でも200�uまで50％減額されることとなっています。
　この引き続き居住しない、事業を継続しない場合に認めている50％減額の特例を廃止してはどうかという案です。

図表１　相続人が居住や事業を継続しない場合の改正案

　約60坪、200�u、評価額１億円の宅地の自宅に被相続人が居住していたとします。一緒に住んでいる配偶者と一緒に住んでいない相続人が２分の１ずつ共有で相続したとします。現在の取り扱いでは配偶者が適用要件を満たしていれば一緒に住んでいない相続人の持分の宅地の評価額についても80％減額の適用を受けることができます。改正案では一緒に住んでいない相続人が相続した分については80％減額の適用を受けることができないようにしようとしています。ただし、その場合でも申告期限までに一緒に住めば80％減額の対象になります。

図表２　適用要件を満たす相続人と満たさない相続人の共有相続の場合の改正案

　都心部に多い例ですが、ビルの最上階を自らの住宅としてそれ以外を賃貸オフィスや賃貸店舗、賃貸住宅にしている例も多く見受けられます。このビルの所有者に相続が起きたときに、その住宅に居住する相続人がそのビルを相続し引き続き居住すると、現在の取り扱いではその敷地の全体のうち240�uまでの部分について、80％減額の特例が適用されます。これは不合理であるということで、ビルの総床面積のうちの居住用部分の床面積に対応する土地の面積部分については80％減額を認めますが、貸付用の建物の床面積に対応する土地の面積部分については適用しないこととする改正案となっています。

図表３　一棟の建物に居住用と貸付用がある場合の改正案

　これまでは被相続人がその所有している住宅に居住していた場合には、その住宅を相続した相続人が居住していなくても200�uまでの部分について50％減額の特例を利用できましたので、相続人が遠隔地に居住していても、あるいは近くに既存の住宅を自己名義で所有している相続人がその住宅を相続しても相続税は50％減額後の低い評価額で課税されていました。しかし改正案が成立すれば評価減額を受けることができなくなることになりますので、相続税がかなり高くなることになります。従来はこの特例の適用を受けることができたことによって相続税がかからなかった方も多くおられたのですが、そのような方も相続税が課税されるといった例も考えられるでしょう。多少無理をしても被相続人が居住していた住宅に、相続開始前に引っ越しして同居することも検討する必要があるかもしれません。

　年金受給権のように毎年一定の金額を継続して受け取ることができるものを「定期金に関する権利」といいます。仮に毎年100万円ずつ受け取ることができるとすると、10年後の100万円は金利相当分を考えると10年分の利息を割り引いて今の価値を考える必要があります。そこで、給付事由が発生しているものについては、定期金の種類に応じて次のように評価することとされています。

�@確定年金（有期定期金）の評価

　受け取ることができる年金の総額に次の残存期間に応ずる割合を掛けて計算した金額と１年に受ける年金額の15倍のいずれか少ない金額とされます。

�A終身年金の評価

　次の算式で計算した金額

２．改正案

　給付事由が発生しているものについては、次のようにしようという改正案です。

�@有期定期金・・・次のうちいずれか高い金額

1. 解約返戻金相当額
2. 定期金に代えて一時金の給付を受けられる場合…一時金相当額
3. １年間に受けるべき金額×約定利率の複利年金現価率（残存期間に応ずるもの）

�A無期定期金・・・次のうちいずれか高い金額

1. 解約返戻金相当額
2. 定期金に代えて一時金の給付を受けられる場合…一時金相当額
3. １年間に受けるべき金額÷約定利率

�B終身定期金・・・次のうちいずれか高い金額

1. 解約返戻金相当額
2. 定期金に代えて一時金の給付を受けられる場合…一時金相当額
3. １年間に受けるべき金額×約定利率の複利年金現価率（平均余命に応ずるもの）

　結果的に相続税の課税対象となる評価額が増加することになります。

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