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よくある質問FAQ

Q	「リノベーション」とはなんですか？

A	リノベーションは、英語で「再生」を意味します。 日本の住宅は、新築のときに最も価値が高く、あとは時間の経過とともにゼロに向かっていきますが、経年とともに時代に合わなくなった機能や性能を、時代の変化に合わせて、新築時の機能・性能以上に向上させることをリノベーションといいます。 リフォームは時代に合わせて内装を変更したり、設備機器を新しくして、現状を維持する為に作り直しをしますが、リノベーションはそれに加え、基本性能を向上させる、価値を高める事にも力を注ぎます。 つまり、個々のライフスタイルに合わせて間取りの変更、給排水設備更新、冷暖房喚起対策等、快適な生活を永く送る為の自分仕様の住まいを創造することです。

Q	賃貸アパート・マンションの家賃ってどうやって決めるの？

A	賃貸住宅の市場動向調査は、対象物件の周辺の限定された地域について行います。そのため、公開情報だけでは不十分なことが多く、地域の仲介業者や賃貸管理業者などからヒアリングを行う必要もあります。 また、役所や近隣の情報から、周辺の都市計画の決定・実施状況や工場や学校などの新設・転出の予定など、需要に影響を及ぼす情報を収集します。 そのほか、重点的に調査検討する項目としては『エリア（周辺環境）』、『間取り』、『広さ』、『駅までの距離』、『仕様・設備』などがあります。以上の事項を総合的に検討し、現状の賃貸需要とのバランスを考えて決定します。

Q	不動産の証券化について教えてください

A	不動産の証券化とは、不動産の運用益を投資家へ分配することを約した契約書（証券）と引き換えに投資を募るための仕組みです。 一般的に不動産証券化商品はおおまかに２通りに分かれます。 保有している不動産を処分・流動化する目的を持つ｢資産流動化型｣と、投資家の資金を預かって運用していく｢資産運用型｣の２通りです。 ｢資産流動化型｣は、特定に資産を企業本体から切り離し、そのキャッシュフローや資産価値を裏付けとして、投資家に証券等を発行することにより流動化を図るものです。｢はじめに不動産ありき｣の形です。 ｢資産運用型｣は、投資家から集めた資金を合同して専門家が各種資産に投資運用し、その利益を投資家に分配するものです。｢はじめに資産ありき｣の形です。 現在様々な不動産証券化商品がでていますが、基本的にはこの２通りの形がもとになっています。

Q	不動産の賃貸収入に対する税金について教えてください。

A	賃貸アパート・マンションや、駐車場、店舗などの賃貸収入は、所得税の計算上、不動産所得として区分されています。簡単に言うと、不動産所得の金額は、1年間の不動産賃貸にかかる総収入金額から必要経費を控除し算出します。 総収入金額には、その年において支払いを受ける事が確定した賃貸収入などが計上され、そこから賃貸物件の固定資産税、修繕費、減価償却費なでの必要経費が控除されます。 計算された不動産所得の金額は、同年中の他の所得と合算されて総所得金額という一つ課税標準を構成する｢総合課税｣に適用を受けます。 税額の計算は、その課税対象金額に対して、その金額の大きさに応じて定められた｢累進税率｣が適用されます。

Q	賃貸住宅は誰の名義で建てるのが有効？

A

建物の名義を誰にするかは、一般的には建築代金・諸費用の全額をを単独で負担する場合には、その人の名義。親子など複数で負担する場合は、その負担割合によって持分割合を決めます。（もし実際の負担割合と、登記上の負担割合が違う場合には贈与税の問題も考慮しなければなりません。） 本人名義にした場合と、子供名義にした場合のメリット・デメリットを考えてみると、 本人名義にした場合、 （1）土地建物に借地権・借家権が発生する為土地建物の評価額が軽減される。 （2）実際の不動産の価格よりも、相続税の計算上の評価額のほうが低いことが多いので、現金相続よりも税の軽減が図れる。 （3）土地について小規模宅地の評価減の適用を受けると、一定の範囲内で評価減することが出来る。 但し、賃貸住宅の賃料は本人の収入となり、高額所得者にとっては、尚一層の税の負担増となってしまうため、損益が赤字にならなければ、毎年の所得税・住民税の節税効果は見込めません。 自分の土地に子供名義で賃貸住宅を建築した場合、賃料は子供の収入となり、所得の分散が図られ、子供の収入確保と将来の納税資金の確保という点で有効といえます。 生計をともにする親等に対する家賃等を必要経費に出来ない分、使用貸借により無償で土地を借りて賃貸経営するため、借地権は発生せず、更地の評価となるため、相続税の節税対策とはいえません。

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