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耐用年数切れ物件を狙って節税！不動産投資の新戦略

「せっかく働いて稼いでも、半分くらい税金で持っていかれる…」
こんな不満をお持ちの高所得者の方、多いのではないでしょうか？特に年収が900万円を超えると、所得税・住民税の負担感が大きくなり、「何か対策をしたい」と感じて当然です。

しかし、ただ節税商品を探すだけでは、一時的な対策に終わってしまうことも。そこで今、富裕層や経営者、医師の間でひそかに注目されているのが「耐用年数を過ぎた築古物件」を活用した不動産投資です。

この投資戦略は、単なる節税にとどまらず、「建物の償却が終わったら建て替えて、次の収益を狙う」という中長期の資産形成プランにつながります。

今回はその全体像を、やさしく・わかりやすく解説していきます。

築古物件を使った節税のキモは、「減価償却」という会計上の仕組みにあります。建物は年々古くなり価値が下がるとみなされているため、その分を経費（減価償却費）として計上できます。

この減価償却費を使うことで、家賃収入より経費が上回れば帳簿上は赤字になり、他の収入（給与所得など）と損益通算が可能になります。つまり、税金を圧縮することができるのです。

不動産には「法定耐用年数」というものが定められています。たとえば、木造住宅は22年、RC造（鉄筋コンクリート造）は47年。これを超えると、「耐用年数切れ」となります。

でもここがポイント。
耐用年数切れの建物でも、「残存年数」でもう一度償却できるのです。
その計算方法は以下の通りです。

法定耐用年数 × 0.2（小数点以下切り捨て）
例：築25年の木造アパート → 22年 × 0.2 ＝ 4.4年 → 償却期間は「4年」

たった4年間で建物価格を経費にできるというのは、節税インパクトが非常に大きいということ。

購入する物件は、「建物：土地」の価格比率が重要。
なぜなら、減価償却できるのは建物部分だけだからです。

☑ 建物価格比率が60％以上ある物件が理想です。
土地価格が高すぎると節税効果が薄れます。

耐用年数切れ物件を取得すると、数年で一気に償却が進みます。
この「短期集中減価償却」により、本業所得との損益通算が可能になり、毎年の所得税・住民税が大幅に軽減されます。

☑ 年収1500万円の人であれば、年間200～300万円以上の節税が見込めるケースも。

多くの方が見落としがちなのが「減価償却が終わった後」。
ここで利益が増えて税金が重くなる“デッドクロス”に入るリスクがあります。

そこでおすすめなのが、「建て替え」という出口戦略です。

築古物件は老朽化も進んでおり、入居率の低下や修繕費の増加も気になる時期。ちょうど減価償却も終わるため、このタイミングで物件を更地にして建て替えることで、次の収益フェーズに移行できます。

建て替えを機に、物件の所有を法人に移すという選択肢もあります。法人で所有すれば、役員報酬の調整、経費の幅の拡大、相続税対策など、さらに広がる節税戦略が取れます。

節税効果が魅力的な一方で、築古物件には注意すべき点もあります。

築年数が古すぎると、金融機関が融資に消極的になるケースがあります。
☑ 自己資金を2～3割程度用意する、事業計画をしっかり作り込むなどの工夫が必要です。

築古ゆえ、給排水管や屋根・外壁など、見えない部分の修繕費がかかる場合も。
☑ 購入前に建物診断（インスペクション）を依頼し、想定外の出費を回避しましょう。

築古物件は「古いからダメ」ではなく、「戦略的に使えば強い味方」です。
高所得者の方にとっては、短期的には強力な節税効果を得られ、長期的には建て替えによる安定収益が狙える、まさに二段構えの投資戦略です。

税金に追われる人生ではなく、税制を味方にする人生を。
築古物件をきっかけに、あなたの資産形成戦略をもう一段進化させてみましょう。