はじめに：相続、なんとなく不安…を解消しませんか？

「うちはそんなに資産があるわけじゃないし、相続なんてまだ先の話でしょ」
「税理士さんに任せてるし、自分ではよくわからない…」
――もし、こんなふうに思っていたら要注意かもしれません。

実は、相続の準備を“なんとなく”で放っておくと、

• 子ども同士が揉めてしまう

• 想像以上の相続税がかかって慌てる

• せっかくの不動産を手放さなければいけない

といった事態が起きる可能性もあります。

そこで注目されているのが「戸建賃貸」です。
今回は、戸建賃貸がなぜ相続対策に有効なのか、節税効果から家族間のトラブル防止まで、徹底的にわかりやすく解説します。

戸建賃貸が相続対策で注目される理由

戸建賃貸は、アパートのように多戸数ではなく、一棟一戸の住宅を賃貸に出すスタイル。
この形態が、近年相続対策として注目されているのは以下の理由があります。

• 土地活用がしやすい

• 小規模から始められる（初期投資を抑えられる）

• 相続後の分割がしやすい

• 相続税評価額を圧縮できる

特に、「土地評価を下げて相続税対策になる」＋「賃貸収入も確保できる」というダブル効果が魅力です。

戸建賃貸とは？メリット・適地とは

戸建賃貸とは

「戸建賃貸」とは、一戸建て住宅を新築または既存物件をリフォームし、それを第三者に貸し出す賃貸経営のスタイルです。

集合住宅と違い、1棟1世帯の独立性があるため、ファミリー層やペット世帯、音に敏感な入居者に人気があります。
共用部分がないため、管理面でも手間が少ないのが特徴です。

なぜ入居者に人気なのか？

• プライバシー性の高さ：隣室と接していないため、騒音トラブルが少ない

• 専用駐車場や庭付き：子育て世帯・ペット世帯に好まれる

• “持ち家感覚”の生活：ローンを組めない層にとって魅力的な選択肢

• 長期入居傾向が強い：家族単位で引っ越しが少ないため、安定した経営が可能

どんな人が住んでいるのか？

• 小さな子どもがいるファミリー層

• 転勤中の家族や単身赴任者

• 高齢の夫婦世帯（バリアフリー志向）

• ペット飼育希望者

• 持ち家をあきらめたが質の高い住環境を求める層

戸建賃貸に向いている土地

• 駅徒歩10〜15分圏内の住宅街

• 駐車スペースが取れる60坪以上の敷地

• アパートを建てるには規模が合わない中小宅地

• 今は使っていない実家の敷地や遊休地

相続税節税①：土地・建物評価の圧縮とは？

相続税は、財産の「評価額」に応じて課税されます。
この評価額は、実勢価格（売却価格）よりも国の基準によって決められます。

貸家建付地としての評価減

賃貸物件が建っている土地は、「貸家建付地」として扱われ、
通常の自用地より15〜20％程度、評価が下がるのが一般的です。

たとえば、路線価5,000万円の土地が、貸家建付地扱いで4,000万円前後に圧縮されるケースもあります。

貸家の建物評価も減額

建物自体も、借家権が発生するため、30％程度の評価減が可能です。
つまり、評価額2,000万円の建物なら、1,400万円程度まで圧縮されます。

シミュレーション例

• 土地：5,000万円 → 評価額 4,000万円

• 建物：2,000万円 → 評価額 1,400万円
  → 合計：7,000万円 → 5,400万円に評価圧縮

これだけで相続税の課税額が大幅に減ることがわかります。

相続税節税②：小規模宅地等の特例を活用する

「小規模宅地等の特例」は、相続税の評価額をさらに圧縮できる強力な制度です。

戸建賃貸における特例の活用

賃貸用宅地として使用されていた土地は、一定の条件を満たせば、
200㎡まで最大50％の評価減が可能です（貸付事業用宅地）。

貸家建付地の評価減と併用することで、評価額が半分以下になることも。

適用条件の注意点

• 相続開始直前まで賃貸されていた土地

• 被相続人が「事業的規模」（目安：5棟10室）で賃貸していた

• 相続人がその土地を取得後も継続して運用する予定であること

条件を満たすには、税理士や専門家との綿密な確認が不可欠です。

遺産分割で戸建賃貸が有利な理由

不動産の相続では、「分けにくい」という問題がつきものです。

アパート1棟を複数人で共有すると、将来の売却や運営方針で揉める可能性があります。

戸建なら「分けやすい」

戸建賃貸は、1棟ごとに分割相続が可能です。

• 3棟あれば、子ども3人に1棟ずつ渡せる

• 評価額に差がある場合も調整しやすい

• 分割・売却・転用の柔軟性が高い

争族（そうぞく）を防ぐためにも、「物理的に分けやすい資産」は非常に大切です。

注意点・経営リスクまとめ

戸建賃貸は万能ではありません。以下のリスクや注意点も確認しておきましょう。

1棟空室で家賃ゼロのリスク

対策：好立地選定・ファミリー層ニーズの把握・長期入居設計

修繕費用の備えが必要

対策：修繕積立を月々確保・長期修繕計画を立てる

家族の相続後運営が不安

対策：管理会社を活用・相続人と共有・管理マニュアルの整備

将来の資産価値下落リスク

対策：人口動態・再開発情報を事前に確認・分割売却できる物件設計にする

実践ステップ＆スケジュール

１．家族で相続の方向性を話し合う

• 誰が、どの不動産を相続するか？

• 売るのか？貸すのか？住むのか？

• 相続税の納税資金は足りるか？

まずは「相続の方針」を明確にすることが第一歩です。

２．税理士と現状の資産評価・節税プランを確認

• 所有している不動産の評価額を出してもらう

• 節税効果を試算する

• 特例の適用可能性や注意点を確認する

税理士や相続コンサルタントとの連携がカギです。

３．土地の活用方法を検討（戸建賃貸プラン作成）

• 建築会社と相談し、収支シミュレーションを作る

• 将来的な分割・売却も視野に入れて設計する

• 建築だけでなく、管理・メンテナンス面も同時に計画する

４．建築・賃貸運用開始、収支履歴を記録

• 管理会社に任せて、入居者募集と運営開始

• 毎年の収支報告をまとめておく

• 将来の相続に備え、家族にも情報を共有しておく

家族会議と専門家相談のススメ

相続は、「元気なうち」に話しておくことが何より大切です。
揉める前に話しておけば、「ありがとう」で済む相続になります。

そのためにも――

• 税理士や司法書士、不動産専門家と早めに連携する

• 家族会議で資産の引き継ぎ方を話す

• 「残す側」と「受け取る側」が理解し合っておく

これが、愛のあるスムーズな相続の第一歩です。

おわりに：戸建賃貸は、“揉めない相続”と“資産活用”

戸建賃貸は、節税と賃貸収入、そして遺産分割の柔軟性を兼ね備えた
「攻め」と「守り」の両方が叶う相続対策の切り札です。

「うちはまだいいかな」と思っていても、相続はある日突然やってきます。

だからこそ、“今できる備え”として、
小さく始めてみませんか？