サブリースというのは不動産経営を考える方なら一度は聞いたことがあると思います。

 

不動産業は儲からないというのが実情ではありますが、サブリースを宣伝する謳い文句としては魅力的に聞こえ利益が大幅に出るような気にさせられます。

 

実際はどうなのでしょう。

 

100％確実に儲ける方法というのはないに等しいと考えた方が良いのですが、サブリース契約をひとつの方法としてトラブルにならないようにうまく活用していく方法を考えてみました。

 

 

 

サブリースとは？

 

大雑把に言ってサブリースは、不動産所有者が誰かに建物を貸して経営を任せることとなっています。

 

もう少し詳しく見ると、不動産所有者が誰かに貸すこと（不動産所有者から借りること）をマスターリースと言い、その借りた建物（例えば建物一棟など）を誰かに貸すこと（又貸し）をサブリースと言います。

 

サブリースをすると不動産所有者は、経営を任せられるので自分の労力をすり減らすことはありません。

 

毎月決まった金額が入ってくるという面では安定しているといえるかもしれません。こちらは不動産を所有する会社勤めの人やもともと不動産経営に興味がない人などにはうってつけの方法です。

 

 

借りるための条件は？

 

不動産を借りる側（サブリース会社）は、不動産所有者に借りるための条件を提示します。

 

その条件の一番の要は家賃となるので、まず家賃査定をします。

 

そこで出た家賃の90～80％の賃料で不動産所有者から借りることを条件とします。

 

この場合、サブリース会社の利益は20～10％となります。その条件で合意を得られれば契約という流れになります。

 

 

 

どんなトラブルがある？

 

サブリース期間中大なり小なりトラブルはつきものですが、よく起こる問題としてはサブリース期間中のリフォーム費用やメンテナンス費用です。

 

こちらはサブリース会社によって規定が違うので最初の契約時にきちんと把握して確認しておくことが必要です。

 

不動産所有者がよく頭を抱える問題としては、契約の更新時にリース料金が変わることです。

 

実はサブリースの契約条文に出ていることですが、サブリース会社側はいつでも契約を解約、又はリース料金を下げても良いとなっています。

 

こういったことから最初の契約内容と大幅に話が違ってくるのはよくある話とされます。

 

契約の取り決めなどは契約書にすべて明記されていますが、素人では理解しにくい内容となっていますので、不動産所有者は契約時、専門家を交えた方が良いでしょう。あとのトラブルを未然に防ぐ意味でも、サブリース会社との円満な関係維持のためにも有効です。

 

また稀ですが、不動産所有者側が早期の段階で契約を解除することもあり得ます。

 

サブリース会社に委託すれば安定した収入となりますが、上記のトラブルなどさまざまな要因から利益の減収があったり、サブリース会社の方が利益の取り分が大きくなったりと、不動産所有者自ら経営した方が利益を得られる場面が少なからず起こってきます。そうなると契約を解除という決断も無きにしもあらずです。

 

 

気を付けたいことは？

 

サブリース会社には不動産会社系、建築会社系とあります。どちらかというとトラブル発生率は建築会社系とされています。

 

家賃を決めるときに考慮される項目に建築費がありますが、この建築費が高くなるために家賃を上げざるを得ないという現実があるからです。

 

そのためサブリース営業担当は良いことだけを並べ、あまり知識のない不動産所有者は話を鵜呑みにしてしまうのです。

 

実際の話ですが、建築系のサブリース会社営業担当が出した事業計画書には利益（手取り）750万という数字が書かれていましたが、第三者の専門家が査定をすると利益（手取り）は250万となりました。

 

もちろん事業計画書なので750万という数字も嘘ではないのですが、不動産経営の良い面しか反映させていないことがよくわかります。

 

不動産を所有していても経営に関してはまったくの素人という人が少なくありません。トラブルを未然に防ぐためにしっかりとした知識を持った人を立てることをオススメします。

 

まとめ

 

人口は減り、経済状況は良いとは言えず、不動産の価値は下がり続ける一方ですが、それでも次々とマンションが建つ状況には疑問さえ感じますが、そんな中でも円満に経営できている不動産所有者やサブリース会社はあります。

 

トラブルにならないように、最初の時点でさまざまな角度から把握しておくこと、リスク対策をしておくことが大切です。