投資用マンションに限らずマンションを購入するということは、良い家を安く（適正に）買うことと考えます。

 

良い家とは需要がある建物、人に求められている建物とここでは考えます。どういったマンションが良い家といえるのか、どのように買うことが賢いのかを考えてみましょう。

投資用のマンションと固定しない

投資用は自分が住むためのマンションではないことは明らかです。

 

投資用でも誰かが住むためのマンションと考えるのであれば、この家賃や立地、設備に自分だったら払おうと思えるのかどうかという視点は大切です。

 

投資マンションの購入を検討する人の多くは、利回りや入居率などの数字を見て判断することが多いのですが、実際にその部屋を訪れ、自分の目で見て確かめて、自分だったらどうするかを考えるようにしてください。

 

自分のニーズは人のニーズでもあります。

ここならいいね！

ターゲットを決める

投資用マンションと言っても、どういった方たちに向けて貸すのかで結果は大きく変わってきます。

 

良いマンションと一口に言っても人によって変わります。

 

ある人は仕事が忙しくマンションへは寝るためだけに帰るので、部屋数は必要ない代わりに好立地を求めます。

 

ある人は家族で住むためのマンションを検討しているので、職場から遠くても休日に遊びに行けるように駐車場付きのマンションを求めています。

 

このように求める条件は人それぞれ違うので、良いマンションの正解はありません。

 

どのニーズに合わせるかを考えることは、ターゲットを絞ることになりますが、必要な人にマッチするようなマンション選びの視点を持ちましょう。

 

その時に役立つのが自分の立場に添った感覚です。自分が良いと思えるものは万人受けとは言えずとも、ニーズを発掘することは可能です。

 

どういった人たちに向けたマンションなのかを明確にし、自分が素敵だと思える部屋という視点を持つようにしましょう。

利回りとは

投資物件を購入する判断の一つが利回りです。

 

利回りとは、

満室時の年間収入÷物件価格

です。

 

年間の満室時想定賃料が760万円、物件価格1億円の場合の利回りは

760万÷1億　＝7.6％

 

利回りはあくまで満室想定ですので、入居率が90％の場合は、年間賃料収入が684万円になるので

実質利回りは6.84％になります。

 

ここから、固定資産税、市府民税、事業税などの税金と想定修繕費、ローンの返済を引いてて残り額がいくらになるのかを計算したうえで物件購入することをお勧めします。

利回りは現状を鵜呑みにしない

売り出されている投資物件の利回りを鵜呑みにしてはいけません。

 

なぜなら、近年の傾向として長く住んでいる住人の賃料の方が高いからです。ですから、利回りを算出する場合は、総入れ替えになったときの賃料を想定しておくことが必要です。

 

多くの場合、総入れ替えになったときの賃料総額の方が、売り出されているときの賃料総額よりも低くなります。

 

また、1階に店舗が入っている場合、平均して何ヶ月で埋まるのかも考慮して計算しておくことを勧めします。

管理会社の意見を聞く

物件購入をするときに確かめておきたいのが管理会社の意見です。

 

管理会社が入居の心配はないという物件は、まずは空室率も低く抑えられます。しかし、管理会社が難色を示す場合は、空室率が高くなる可能性があるということです。

 

空室率が高くなるということは、実質利回りが低くなるということですから、経営は苦しくなります。

築年数も考慮する

銀行ローンを組む場合と修繕を考慮するなら築年数は考慮するべきです。

 

改修について

例えば、築12年で大規模修繕をしていない物件の場合、購入後1~2年で大規模修繕することになります。

 

この修繕費を見込んでもなお、希望の利回りになれば問題ありません。そうでない場合は、その金額の値引き交渉か、購入を見送る方が賢明です。

 

また、各部屋の改修も考慮に入れておきましょう。

 

各部屋の水回り（浴室・洗面・キッチン）の状況は最も気になるところです。新築時から取り換えられている個数を把握して、次のリフォームでいくら必要になるのかも計算しておく必要があります。

 

なぜなら、入退去で一番費用が掛かるのが水回りだからです。

 

銀行融資について

建物の築年数と銀行融資はおおいに関係がります。

 

建物の耐用年数とローン年数で銀行融資が受けられるかどうかが決まります。

 

鉄筋コンクリート造の対応年数は47年

重量鉄鋼造は34年

軽量鉄骨造は27年

木造は22年

 

つまり、築年数25年の鉄筋コンクリート造であれば

47-25＝22年で

銀行ローンは22年になります。

 

築年数20年の重量鉄鋼造であれば

34-20＝14年で

銀行ローンは14年

 

ローン縁数が短ければ、毎月の返済額が増えるので、毎月の手元残金と照らし合わせて考えなくてはいけません。

 

金融機関では返済額と全収入から判断してローンが組めない場合もあります。

 

 

まとめ

投資用マンションの購入は難しいものです。

 

収益を出そうと思ったらそれなりのリスクなども考慮するべきですし、利回りを考えて購入しても先のことは分かりません。

 

不動産投資に正解はないと心得、経験することで知識を蓄えうまく運営していきましょう。