築年数30年経った一棟マンションをリノベーションした場合、資産価値は上がるのか?築年数というのは時間が流れる限り積み重なっていくものです。
日本では築年数が融資を受ける際に非常に重要なポイントとなっています。
時間は止められないので、築年数のカウントを止めることは出来ません。
問題は築年数のマイナス要因をどうやって挽回するかです。持っている資産価値を時間が経ったからといって下がるのは仕方がないと思わず、どうしたら上がるのかを考えましょう。
資産価値を上げるためのリノベーション？
現在、入居者がたくさんいるマンションをリノベーションして空室率を下げようと考えたとします。
目的は資産価値を上げることですが、この場合、空いている部屋だけをリノベーションするのか、マンション全体的にリノベーションするのか迷うところですが、この判断はとても簡単です。
自分がどこまでお金をかけられるかということです。
リノベーションをかけることでマンションの価値は確実に上がります。外観やエントランスにお金をかけ、マンション自体の印象を変えると、まず入居者の層が変わります。人間の心理的に、立派で美しいマンションであれば、きれいに使おうという意識が必ず出てきます。
そうすると間接的に住民がマンションを維持してくれることになります。
リノベーションの判断はどうする？
リノベーションはただやみくもにすればいいというものではありません。
まずは自分がどこまでお金をかけられるかということは最初の判断基準となりますが、等価資本の利益率やキャッシュフローがプラスになるか、などのシミュレーションをつくって判断することが必須です。
たとえば、現在53の空室がある90室のマンションがあるとします。
投資額が250万、53室空室なので約1億30000万となります。
残りの37室は随時リノベーションをかけていくとします。エントランスや外観はきれいにした方が良いのでさらに加え、2億30000円ほどの計算とします。
資金計画は自己負担なしで、随時リノベーションするので徐々に借りるような計画を立てなければいけません。2.5％10年で最終2600万となります。
こういったことをもとに53室のリノベーションから最後90室のリノベーションをするとどうか？10年20年借りてどうか、家賃保証も2年か10年保証ではどうか？
たとえば10年固定だったら賃料、返済、手取りはこうなる、最終全部借りたとしたらこうなります。という現状の把握をします。
これからのリノベーション
これから人口が下がっていきます。マンションは飽和状態になるでしょう。
地域から愛されるようなランドマークとなるような、ここにしかないマンションというポジションを確立していくことが大切です。
資産価値の定義が収入価値とすれば、「良いマンション」という肩書があれば、いい人が入ってくれる、長く入ってくれる、ということから長期安定経営が叶います。
入居者が住みやすいように、気持ち良いようにというのを根本に置いて考えることが大切です。
飲食店でもホテルでも古くなったり、傷んだりするとすぐに修繕し、設備投資にも積極的です。
マンションも経営なので入居者に喜んでもらえることをしなければいけません。そのためにはお金をためて循環させていくように考えましょう。
喜んでもらえる事業にすることが大事
人が喜ぶことを事業にしなければいけません。その事業をするために場所があると考えます。
たとえば再投資で2億かかったとします。耐用年数が30年とすれば銀行の借入金はどうなるのかですが、必ずしも杓子定規ではありません。
基本的には耐用年数が基本になるのは間違いありませんが、なんとかなると協力してくれる担当者さんに出会えることもあります。
それには会社の経営と事業計画を作成し、担当者さんにしっかりと話せば理解してくれることもあります。
銀行や信用金庫などさまざまな金融機関がありますが、信用金庫はなんとなく出してくれるような雰囲気があります。
大事なのはどういったことをしたいのかを整理し、それにともなう費用対収益をシミュレーションし、しっかりとした提案をすることです。
人様が喜ぶ事業計画は担当者にとっても喜ばしいことです。理解を得られれば多少の無理も聞いてくれるのではないでしょうか。
まとめ
儲からなかったら収益率が悪かったらやはりだめなものはダメなので、数字をしっかりと抑え、担当者さんにしっかりとアプローチしましょう。
人に喜んでもらえる街づくりなど、何か人の喜びという観点で事業を展開していくことは今後の不動産の新しい在り方ではないかと思います。
